行業動態

滬深交易所近期發布《關于優化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發行交易機制有關工作安排的通知》（以下簡稱《通知》），進一步優化和明確了基礎設施REITs的發售定價、詢價認購、二級市場交易、資產評估和配套支持政策等事項，提振投資者信心。

業內人士表示，《通知》的出臺是對“盤活存量資產、擴大有效投資”等相關政策的實踐。在優化完善存量資產盤活方式，特別是在推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展方面具有積極的政策保障意義，既有利于督促行業內部自律，促進市場健康發展；又有利于投資者信心的穩定。

確保評估結果審慎合理

資產評估是基礎設施REITs設立、發行相關事項的重要環節之一，是原始權益人、基金管理人、投資者等在內的各參與方有效識別底層資產價值的重要參考。

“《通知》中的相關要求是對評估工作信息披露的進一步深化，輔助投資者等市場參與者充分了解底層資產的商業運營邏輯以及在運營過程中可能面臨的風險。資產評估行為方面的具體要求強化了原始權益人、基金管理人和財務顧問的相應職責，有利于評估機構開展工作，確保評估結果審慎合理，也進一步提高了制度化規范化的透明度?！北本┨旖∨d業資產評估有限公司部門經理洪若宇表示。

在他看來，評估結果不僅是一個簡單的數字結論，更應該是有效幫助市場參與者識別影響底層資產價值的關鍵因素。底層資產的價值問題是監管審核的重點關注問題，對核心參數的說明、壓力測試、參與方職責等的確定，有利于合理確定評估結果，為投資者提供更客觀的價值參考依據。

在具體內容上，《通知》對評估機構的具體要求可分為三個層面。其中規定，在充分考慮市場環境和底層資產特征基礎上，合理設置評估參數，審慎確定評估結果。

對此，戴德梁行華南區估價及顧問服務部董事、華南區資產證券化負責人屈漢認為，中國公募REITs（C-REITs）目前使用的評估方法為現金流折現法，主要參數為凈現金流及折現率。從2019年首批發行項目至今，國際貿易的不利影響、經濟放緩以及3年疫情因素的疊加，使投資性物業面臨前所未有的挑戰。運營核心參數租金遞增率、項目出租率均面臨市場階段性調整的壓力。運營的不確定性，決定了投資人對定價核心參數折現率的要求有了更高預期。監管對于核心參數選取建議的審慎態度，也反映了投資性物業的市場真實現狀。

同時，《通知》要求，評估機構應當對評估參數的選取進行獨立判斷，不得完全依賴第三方意見。

屈漢分析稱，基礎資產定價現金流的依據主要有兩個維度。一方面，為項目既往運營的底層數據以及企業運營方對項目的經營預測；另一方面，為估價師根據市場情況、項目主體運營能力獨立的判斷。不能過度依賴原始權益人提供的基礎數據，更要對提供運營數據的真實性、合理性進行客觀判斷和識別。

此外，《通知》提出，應充分說明關鍵核心指標的預測依據及合理性，并對不利情形進行壓力測試。

“該條款與資本市場上市企業減值測試類似?！鼻鼭h說，針對投資性物業的壓力測試，理解為對因市場變動影響項目現金流的主要因素做敏感性分析，包括項目外部市場因素及項目自身運營因素兩方面，如市場變化的不確定性增加投資人對回報率的要求，市場格局（競品推出、租戶租賃喜好的變化等）的變化對項目既有運營的沖擊，主力租戶所在行業是否受到經濟下行的影響，集中到期租約租戶續約率，項目升級改造對其運營的影響等。對諸多可能影響項目運營的因素須進行壓力測試，壓力測試分析的具體方向及因素仍須待相關指引細則的出臺。

公募REITs市場逐漸邁向成熟

公募REITs自運行以來，配套制度逐步完善，市場慢慢趨于成熟。

據了解，在房地產資本市場，尤其是香港、新加坡房地產資本市場，戴德梁行積累了多年的服務經驗。

屈漢介紹，通過參與眾多項目申報工作，相關人員會及時了解監管對于公募REITs評估工作的相關政策及具體細則，并在具體項目服務中嚴格貫徹執行。在項目服務中，積極與財務顧問、基金管理人、原始權益人、各服務中介等多方充分溝通，信息共享，充分全面了解基礎資產的運營特征，力求準確、客觀地反映基礎資產的公允價值。

“作為活躍參與中國內地公募REITs的中介機構，也會動態地將行業風向、資產表現、市場熱點等信息及時傳達給公眾，希望參與公募REITs的各方能多維度地了解行業發展，并能為行業健康、穩健的發展提供自己的專業觀點?！鼻鼭h表示，例如，自2016年以來，聯合中國房地產業協會每年發布《亞洲房地產投資信托基金（REITs）研究報告》，到今年已發行7期。自2019年以來，聯合北大光華中國REITs研究中心、中聯基金，由中國REITSs論壇出版的《亞洲房地產投資信托基金（REITs）研究報告》已發行3期。

“還會積極參與各類行業論壇，向公眾市場傳達公募REITs的定價原理、核心參數的選取依據，以及各類項目的市場表現?！鼻鼭h表示，不僅要配合項目的初次發行，更力求在項目存續期內對廣大投資人負責，真實、客觀地反映底層資產公允價值。

同樣，從2021年首批產品上市以來，天健興業持續關注著已上市產品的后續市場表現。洪若宇介紹說：“對于上市階段的資產評估工作，公司持續收集不同類別底層資產核心參數變化，如折現率、收入增長率等參數，為未來預見同類資產類似業務時的參數分析不斷進行數據積累。對于上市后的產品，也持續關注后續各產品年報資產估值情況，結合分紅情況、運營期各年資產評估報告等信息持續跟蹤各類底層資產的持續表現以及變動差異，持續關注各類底層資產內在價值與二級市場價值變動的情況?！?/span>

值得注意的是，雖然公募REITs產品本身具有高比例分紅的特點，應具備較好的投資價值。但WIND資訊數據顯示，從已上市的28只產品分紅運行情況，剔除4只上市運行時間短、尚未分紅的產品外，剩余24只產品以歷史累計分紅、發行價、上市年限計算年化收益率，年化收益率在3%以下的有5只、3%—7%的有14只、7%以上的有5只，24只產品中最低的1.4%，最高的10.23%。

來源：《中國會計報》2023年10月13日8版